合肥融创城是肥西还是经开
合肥经开区和临近市区的肥西房价如何？
合肥经开区和临近市区的肥西房价如何？
这里所讲的经开区主要是合肥市区产证的经济技术开发区，肥西指的是肥西产证靠近合肥市区的桃花镇，以及靠近经开区地铁3号线末尾上派镇的部分区域，但基本不包括肥西县城。
我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平米，较去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平。其中经开区和肥西县共成交749套，占全市总成交量的13.3，跟2017年相比，增加了50。
接下来我将分区域对经开区和肥西县房价做一个分析和点评，以繁华大道和金寨路为界，我将这两个区域分为三个部分，分别是：
1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区，和肥西柏堰科技园区。
2、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。
3、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。
本文所分析的数据主要是2018年的平均数据，并不能完全反映经开区和肥西县当前的房价，因为过去一年中，房价在不断上涨，当前价格可能要比图中标注的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》）。
经开区和肥西县整体成交量有限，有些小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差。因此，成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际；成交量小的小区，价格数据相对失真，我会在文中做出修正。
经开区2018年成交均价为16005元/平米，比2017年全年（15360元/平米）上涨了645元/平米，涨幅4.2，远高于全市平均值。议价空间从2.92降低至2.46，减少了0.46；成交周期为71.5天，比2017年延长9.2天。
经开区去年三四季度的成交均价达到16168元/平米，较2017年基数上涨5.26，这个数值要高于2018年平均水平，说明去年下半年，经开区房价还在上涨，涨幅远超上半年。
肥西县2018年成交均价为15072元/平米，比2017年全年（14845元/平米）上涨了227元/平米，涨幅1.53，高于全市平均值。议价空间从2.54降低至2.1，减少了0.44；成交周期为52.4天，比2017年延长9.6天。
肥西县去年三四季度的成交均价达到15196元/平米，较2017年基数上涨2.36，说明去年下半年涨幅超过上半年。但肥西县去年三四季度的成交量只占到全年的42，与占比54的经开区相比出现萎缩，表现出一定程度上的此消彼长。
关于2018年滨湖区和政务区的分析，请关注我微信公众号“小易论楼市”，回复关键词“滨湖”和“政务”，关于之前分析过的其他各区文章，微信公众号回复关键词“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。
繁华大道北板块
繁华大道北板块2018年共成交361套二手房，成交均价从2017年的15112元/平米涨至15531元/平米，涨幅2.77。议价空间为2.19，低于平均值；成交周期57天，比去年延长5.9天，略低于平均水平。
三四季度的涨幅达到4.08，远超全年平均水平，说明板块上涨主要在下半年完成。值得注意的是，肥西产证均价达到15550元/平米，已经超过经开产证的15509元/平米。不论是涨幅，还是议价空间和成交周期上，肥西产证都要好于经开产证。
出现这种情况，我一点也不感到意外。我们可以看到，经开产证的平均房龄在2010.1年，全市均值也正好是2010年，而肥西产证平均房龄在2014.1年，比经开产证年轻4年，房龄方面的优势足以抵消地理位置和产权属地上的相对劣势。
我们再来看房价下跌的小区有哪些：凯旋公寓，九溪江南，港澳花园，德信文锦新城。这几个小区建成时间基本在2006-2008年间，截至目前已有11-13年的房龄，低于全市平均水平。
我们再看看经开产证中成交均价最高的几个小区：融科城（1.9w，2015年），葛洲坝玖珑府（1.8w，2017年，有税），高速翡翠湖畔（1.7w ，2013年），名仕豪庭（1.66w，2013），它们的特点就是基本上是房龄最为年轻的几个小区。
有一定的成交量且房价上涨明显的小区，比如东海星城（住宅），融科城，太平洋森公馆，文一名门御府，禹州华侨城枫园（住宅），这些小区的特点是：去年房价相比周边同类房产较低，存在一定程度的补涨。
从禹州华侨城三期枫园和东海星城来看，这两个小区的公寓比住宅成交均价要低，并且涨幅也小于住宅，所以在资金允许的情况下，应尽可能选择同地段同档次小区的住宅，不要考虑公寓。
从去年三四季度成交来看，禹州华侨城住宅基本已在1.7w左右站稳，融科城基本在2w左右站稳，葛洲坝九珑府带税的话也基本在1.9w上下。繁华大道北板块尤其是经开产证，不缺房子，缺的是房龄年轻的小区。
由于刚需小区改善定位，融创城1.76w 的均价，尽管在去年看起来性价比不高，但随着板块内新房消失，旧房渐老，区域房价水涨船高，也凸现出一定的购买价值。中海去年在柏堰湖畔拿的地块，案名定为岭湖湾，如果户型定位刚需且价格合理的话，也值得关注。
繁华大道南板块
繁华大道南板块2018年共成交199套二手房，成交均价从2017年的15500元/平米涨至16448元/平米，上涨948元/平米，涨幅6.12。议价空间为2.39，与平均值基本持平；成交周期69.4天，比去年延长11.7天，略低于平均水平。
值得注意的是，肥西产证不但下半年成交低于上半年，均价也在下跌。经开产证下半年涨幅较大，同时也拉高了全年的涨幅。经开产证跟肥西产证成交均价出现大约30的差距，这跟繁华路北板块截然不同，主要原因还是学区。
我在去年写的文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》（关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）里，将168玫瑰园学校西区列为真学区，我们可以看到它的学区房涨幅基本都不错，作为优质资产保值升值不必多说。
去年168玫瑰园学校东区建成招生，受西区影响，东区也被寄予厚望，划入该学区的小区，房价基本上都出现明显的上涨。蓝色湖畔、经典华城和金水童话名苑受学区变化影响最大，房价涨幅基本都超过了10。
但东区学区质量究竟如何，还要等到3-4年后第一届学生毕业才能判断，我认为大概率比不上西区。中环紫荆公馆小区原本是西区的学区，去年被划到东区，这对其有一定的利空，但很多人应该还不知道这种情况，房价涨幅并未受到明显影响。
168玫瑰园学校西区学区范围的小区比较多，但大多规模不大，且房龄相对偏老，真正适合购买的房源有限。由于西区的学票价值高，区域内小面积公寓非常少，因此国耀花半里公寓比较抢手，我们看到去年涨幅高达14.26，但它的住宅表现就差了好多。
除了玫瑰园以外，我几乎很难找到适合投资的改善小区，从成交上来看，金星家园和安大磐苑可作为备选。从投资上来讲，除了小公寓外，尽量选择100平米以内的小三房，或者90平米以内的小两房。
我们看到肥西产证出现下跌的两个小区，学林雅苑和幸福大街西区，它们的建成时间分别为2006年和2008年，几乎是板块内最老的肥西产证的房子。其中学林雅苑成交量较大，这也是拉低肥西产证均价的主要原因，而幸福大街西区去年的成交量比2017年要少得多。
花园锦绣大地城二期备案均价为1.48w，我们看到它一期的二手房成交均价为1.42w，加上新房户型十分垃圾，定价并没有太大的吸引力，因此也算是一个比较鸡肋的楼盘。
工业区板块
工业区板块2018年共成交189套二手房，成交均价从2017年的14514元/平米涨至14752元/平米，上涨238元/平米，涨幅1.64。议价空间为2.43，较去年收窄0.5；成交周期62.5天，比去年延长16天，低于平均水平。
工业区的整体表现不如前两个板块，但仍高于全市平均水平，还是优势区域在起作用。我们看到，经开产证去年三四季度的涨幅低于全年均值，这说明去年下半年甚至是下跌的。
不论是从成交均价还是成交量上，华地润园和绿地滨湖国际花都都表现亮眼，它们的涨幅也基本上是板块内经开产证最高的。除了位置相对优越和品牌优势外，房龄年轻也是一方面。从三四季度成交来看，华地润园成交均价接近1.8w，绿地滨湖国际花都也在1.75w左右。
肥西产证的几个楼盘成交量太少，误差较大。和安家园由于2017年房价基数偏低，从某种意义来讲是错周期补涨（经开产证的南湖春城也属于这种情况），而长安萨尔斯堡和多伦多花园，则表现相对差一些。
皖投万科产融中心位置略显尴尬，有点前不着村后不挨店的感觉，尽管周边趋于成熟，但配套还是略显不足，缺少地铁规划。其实位置相对较好的房源，价格都接近1.8w，跟滨湖一些低价盘相比，并无明显优势，不过随着西南限价盘去化完毕，也会慢慢替补上来。
据我小密圈成员透漏，依澜雅居可能会在4月份加推，由于限价，需要加10w号头费，折合后均价大概在1.55w左右，从周边二手房成交来看，这个价格有一定的吸引力。海尔云玺据说近期也要加推，预计备案价格在1.7w左右，我认为这个价格没有太大吸引力。
清华启迪科技城备案价格远高于周边，但真的值吗？我认为学区只是房地产开发的一个噱头，学校口碑和教学质量是需要时间积累的，在学区质量未得到充分验证的前提下，过早将价格透支，投资风险实在不小。
邦泰学府里靠近滨湖区，主要面向滨湖的外溢需求，但好的房源价格大都在1.7w以上，明显高于周边二手房，跟滨湖云谷1.7w 的价格相比，并没有太大优势。
经开区和肥西县房价分析及近期购房建议
合肥经开区加上肥西桃花工业园区，目前GDP规模达到近2000亿，已形成以装备制造、汽车及其零部件、白色家电、集成电路、电子信息、生物医药等为主的新兴产业集群，这些实业提供了大量的就业岗位，同时也产生巨大的居住需求。
然而，经开区和桃花工业园区主要是工业用地，只有小部分居住区夹杂在工厂之间，随着产业规模不断扩大，就业人口不断增多，西南区域住宅愈发紧张。尤其近几年，经开区和桃花工业园区出让的居住地块极其有限，局部区域新房一房难求。
一般小区自建成之日起，就在不断磨损，居住价值在不断降低，保值升值空间也在不断缩小。合肥房产的平均房龄大概为10年，那么房龄超过10年的小区，如果没有真学区、品牌物业、商业中心、优质板块等资源方面的优势，其投资价值会逐步落后于大盘。
繁华大道北经开产证的房子及繁华大道南肥西产证的房子，如果房龄在2008年以前，房价大多是下跌的，这些小区逐渐变为一般资产。随着时间的推移，它们最终会跟市区绝大多数老破小一样，沦为劣质资产（《合肥的优质房产和劣质房产》，微信公众号“小易论楼市”）。
金寨路与合九铁路之间的居住区域，几乎没有空地出让，居住需求开始往繁华大道西的桃花镇和翡翠路南的上派镇方向外溢。这种地缘性需求，再加上肥西不限购，以及经开区大多数小区逐渐老化，使得肥西产证的房产价格无限与市区看齐，几乎体现不出区划上的差异。
这两年，我们看到繁华大道西和翡翠路南肥西产证的次新小区，价格节节攀升，一次又一次刷新了人们对房价的认识。目前经开区和桃花镇新房供应有限，只要不放开供地，西南区域的供需矛盾会一直紧张，不论新房还是二手房，价格一直会有强力支撑。
但不管怎样，我们可以看到，去年底随着市区成交的回暖，肥西产证成交出现一定的滑坡，这说明市区产证相比肥西产证还是有优势的。有能力购买市区房产的情况下，应尽量考虑市区，被限购或者经济能力有限的购房者，可考虑肥西新房或者次新房。
工业区板块，由于工业生产对居住生活造成诸多不利影响，再加上配套也略微欠缺，板块相对要弱势一些。如果没有房龄和品牌物业方面的优势，应尽量避免投资板块内的老旧小区，不过即使是新房，性价比大多也相对不高。
考虑在经开区或者临近经开区的肥西县购房的同学，应重点关注168玫瑰园学校的学区房，及房龄在5年以内的次新房，这样的资产才相对优质，未来投资保值空间更大一些。
关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。